Кратко о новом законе
С августа—сентября 2026 года суды получили право арестовывать имущество граждан, которые уехали за границу, в качестве обеспечительной меры по административным делам «о правонарушениях против интересов страны». Аресты могут касаться сначала средств на банковских счетах, а при их недостаточности — и другой недвижимости, включая квартиры.
Кого могут затронуть меры
Закон не содержит точного перечня лиц и действий: под «правонарушения против интересов» могут попасть разные высказывания или публикации, старые посты и др. Это означает, что формально риск распространяется на любого гражданина, который уехал и оказался вовлечён в административное производство.
Арест имущества ограничит возможности распоряжаться им: продать, подарить или принять наследство станет невозможно до снятия ареста. Суд также может запретить получать доход от недвижимости (например, сдавать её в аренду). Речь не о конфискации, а об обеспечительной мере.
Что делать тем, кто уже живёт за границей
Если вы не планируете возвращаться, стоит заранее оценить риски и подготовиться: переписать недвижимость на доверенное лицо, оформить дарение близким, подготовить необходимые документы для дистанционных сделок или продать жильё через представителя.
Переписать квартиру: дарение
Самый распространённый способ — договор дарения. Чаще всего дарят квартиру близким родственникам: родителям, детям, супругам, внукам. При дарении между близкими родственниками обычно нет НДФЛ ни у дарителя, ни у одаряемого.
Если дарение оформляется в пользу неродственника, одаряемый должен будет заплатить НДФЛ (обычно 13% от дохода, рассчитанного от кадастровой стоимости; для нерезидентов ставка может быть выше — до 30%). Это нужно учитывать при выборе получателя.
Доверенность для оформления дарения
Сделку дарения невозможно оформить за границей: договор подписывают у российского нотариуса, поэтому собственнику потребуется доверенность на представителя в России. Для дарения нельзя оформить доверенность на того же человека, кому планируется подарить квартиру — потребуется третье лицо, которое оформит сделку.
Доверенность можно оформить в консульстве РФ, у местного нотариуса в стране пребывания (с переводом и, при необходимости, апостилем) или электронно через консульство с дальнейшим заверением и получением бумажного оригинала в России.
Важно: в доверенности указывают паспортные данные, адрес недвижимости, права обращаться в Росреестр и МФЦ, а при необходимости — право снять собственника с регистрационного учёта.
Регистрация дарения и сроки
Нотариус оформляет договор в трёх экземплярах: для доверенного лица, для одаряемого и для Росреестра; затем направляет документы в Росреестр. После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН и считается владельцем. Процедура может занять от недели до нескольких месяцев в зависимости от документов и логистики.
Продать квартиру из‑за границы
Продажа возможна через доверенное лицо. Налоговая нагрузка зависит от способа и срока владения: минимальный срок для освобождения от НДФЛ обычно пять лет, для случаев дарения/наследства/единственного жилья — три года. Если срок владения меньше требуемого, придётся платить налог; для некоторых категорий (например, лиц со статусом «иноагент») ставка может быть повышена до 30%.
Доверенность для продажи и удалённые подписи
Доверенность для продажи оформляется аналогично дарительной, но в ней прописывают право подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками. С 2026 года в ряде стран стала доступна квалифицированная электронная подпись (КЭП) для граждан РФ, что теоретически позволяет оформлять сделки дистанционно. Однако для удалённого совершения операций потребуется сдача биометрии, которая проводится очно; у многих людей этих данных может не быть, поэтому классическая бумажная доверенность остаётся более надёжным вариантом.
Приём оплаты и безопасность
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский счёт, а не на счёт доверенного лица. Если собственного счёта нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт. Учтите сложности с переводом средств за границу, санкциями банков и ограничениями платежных систем — прежде чем выводить крупные суммы, стоит получить юридическую консультацию.
Безопасный вариант расчёта — аккредитив или депозит нотариуса: покупатель переводит средства в банк или на спецсчёт нотариуса, а деньги перечисляются продавцу только после фиксирования перехода права собственности в ЕГРН.
Какие документы понадобятся
- копии всех страниц внутреннего паспорта собственника;
- оригиналы паспортов покупателя и доверенного лица;
- выписка из ЕГРН;
- оригинал доверенности;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
- при необходимости — согласие супруга, документы БТИ, справки о погашении ипотеки и пр.
О прописке и регистрационных вопросах
Перед регистрацией продажи в квартире не должно быть посторонних зарегистрированных жильцов. Если собственник в ней прописан, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку, чтобы представителю удалось снять продавца с регистрационного учёта через МФЦ.
Наследство и удалённое оформление
При получении недвижимости по наследству также придётся действовать через представителя: оформление и последующие операции (включая продажу) реализуют по доверенности и через нотариуса. Заблаговременное планирование облегчит процесс.
Практические рекомендации
- Оцените риск: если вы уехали и участвуете в публичной деятельности, вероятность привлечения внимания выше.
- Подготовьте доверенность через консульство или нотариуса заранее и отправьте оригинал в Россию.
- По возможности оформите дарение на близкого родственника, если это соответствует вашим целям и доверии.
- Для продажи используйте аккредитив или депозит нотариуса, чтобы защитить обе стороны.
- Перед крупными операциями проконсультируйтесь с юристом по налогам и международным переводам.
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года — уехавшим гражданам стоит заранее проверить документы и продумать порядок распоряжения недвижимостью, чтобы минимизировать риски утраты управления или блокировки активов.
